كيفية شراء عقار في أبوظبي 2026: الدليل خطوة بخطوة

شراء العقار في أبوظبي عملية منظَّمة بإحكام، وتجري معظم خطواتها اليوم إلكترونيًا عبر منصة داري. وأهم ما يشغل المشتري غير المواطن أربعة أسئلة: أين يحق لي التملك؟ وكيف أموّل الشراء؟ وما التكاليف؟ وكيف تُسجَّل الملكية؟ يتناول هذا الدليل هذه الأسئلة بالترتيب، من أول تحقق حتى صدور صك الملكية باسمك.

هل يحق للأجانب التملك في أبوظبي؟

نعم. بموجب قانون الملكية العقارية في أبوظبي وتعديلاته، يحق لغير المواطنين، أفرادًا كانوا أو شركات، اكتساب “جميع الحقوق العينية الأصلية والتبعية” على العقارات الواقعة في المناطق الاستثمارية بالإمارة. وبعبارة مبسطة: هذا هو التملك الحر، أي الملكية الكاملة التي تشمل حق البيع والتأجير والرهن والتوريث.

القيد هنا جغرافي لا شخصي. فبحسب منصة داري يحق للمواطنين الشراء في المناطق الاستثمارية والتطويرية معًا، بينما يقتصر حق الجنسيات الأخرى على المناطق الاستثمارية. وقد تصادف في العقود القديمة حقوقًا طويلة الأمد كحق الانتفاع أو حق المساطحة بدلًا من التملك الحر، فاقرأ سند الملكية بعناية في أي عملية إعادة بيع.

المشتري	المناطق الاستثمارية	خارجها في أبوظبي
مواطنو الدولة	يحق لهم الشراء	يحق لهم الشراء
الأفراد الأجانب، مقيمين أو غير مقيمين	تملك حر	لا يحق لهم الشراء
الشركات المملوكة لأجانب	تملك حر	لا يحق لها الشراء

هل يمكن لغير المقيم الشراء؟

نعم. لا تحتاج إلى تأشيرة إقامة ولا إلى هوية إماراتية، إذ تؤكد داري أن المشتري من الخارج يستطيع الشراء دونها، ويمكن لغير المقيم تسجيل وكالة على المنصة ليُتمّ من ينوب عنه نقل الملكية. والفرق العملي الوحيد هو التمويل، إذ يقيّمه كل بنك وفق شروطه.

أين تقع مناطق التملك الحر في أبوظبي؟

يشتري الأجانب في المناطق الاستثمارية المعتمدة في أبوظبي، ويضيف مركز أبوظبي العقاري مناطق جديدة بمرور الوقت. وتُظهر تقارير السوق الصادرة عنه وحدات سكنية ضمن مناطق استثمارية في أحياء منها جزيرة الريم، والراحة (حيث يقع شاطئ الراحة)، وجزيرة ياس، وجزيرة السعديات، وجزيرة الماريه، والريف، وأجزاء من مدينة خليفة، وجزيرة الجبيل. وهذه هي المناطق التي يبدأ منها معظم المشترين الدوليين.

وأيًّا كانت المنطقة، تحقق من وضع المبنى أو المشروع بعينه قبل دفع أي مبلغ، وتشرح الخطوة الأولى أدناه كيف تفعل ذلك. وإن كنت ما زلت تفاضل بين المناطق، فاقرأ دليلنا إلى أفضل مناطق السكن في أبوظبي أو تصفّح جميع المجتمعات السكنية.

جزيرة الريم وجزيرة الماريه: التسجيل لدى سوق أبوظبي العالمي

تقع جزيرة الريم وجزيرة الماريه ضمن نطاق سوق أبوظبي العالمي. ويُسجَّل العقار فيهما لدى سلطة التسجيل في سوق أبوظبي العالمي لا عبر منصة داري. خطوات الشراء متشابهة في جوهرها، لكن جهة التسجيل وإجراءاتها ورسومها مختلفة، فتأكد منها لدى سوق أبوظبي العالمي قبل وضع ميزانيتك.

كيف تشتري عقارًا في أبوظبي خطوة بخطوة؟

هذا هو التسلسل المعتاد لشراء عقار جاهز في السوق الثانوية. أما الشراء على الخارطة فله مسار مختلف نتناوله لاحقًا.

1. التحقق من أن العقار يقع في منطقة استثمارية يحق لك التملك فيها.
2. تحديد الميزانية والحصول على موافقة مبدئية على التمويل إن كنت ستقترض.
3. التعاقد مع وسيط مرخص وتوقيع عقد الوساطة.
4. المعاينة والمفاضلة وفحص المستندات.
5. الاتفاق على الشروط وتوقيع مذكرة التفاهم.
6. استكمال البائع لشهادة التقييم وصك الملكية وشهادة عدم الممانعة من المطوّر.
7. تقييم البنك للعقار وإصدار عرض التمويل النهائي.
8. نقل الملكية عبر منصة داري واستلام صك الملكية.
9. توصيل الخدمات وفتح حساب رسوم الخدمات، وتسجيل عقد الإيجار إن أجّرت العقار.

الخطوة 1: التحقق من المنطقة

تأكد من أن المبنى أو قطعة الأرض بعينها تقع داخل منطقة استثمارية، فالمواد التسويقية وحدها لا تكفي. في إعادة البيع تشترط داري أن يقدّم البائع خطابًا من المطوّر يحدد ما إذا كان العقار في منطقة استثمارية أو تطويرية، فاطلب الاطلاع عليه مبكرًا. وفي المشاريع الجديدة اطلب من المطوّر كتابيًا بيانات تسجيل المشروع وشروط تملك غير المواطنين فيه.

الخطوة 2: الميزانية والتمويل

ضع سقفًا للسعر يترك هامشًا لتكاليف المعاملة. وإن كنت ستعتمد على قرض، فاحصل على الموافقة المبدئية على التمويل قبل تقديم العروض، لتعرف ما سيقرضك إياه البنك وتتحرك بسرعة.

وفق أنظمة القروض العقارية الصادرة عن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، يتوقف الحد الأقصى لنسبة التمويل على كونك مواطنًا أو وافدًا، وعلى كون العقار مسكنك الأول أم لا، وعلى قيمته، وعلى كونه جاهزًا أم على الخارطة حيث يكون الحد أدنى. كما تضع الأنظمة سقفًا لمدة القرض ولمجموع أقساط الديون نسبةً إلى الدخل، وتشترط سداد القرض قبل بلوغ سن معينة. ويطبّق البنك ذلك كله ويؤكد لك الحد الأقصى الذي سيقرضك إياه.

ويستطيع غير المقيمين الاقتراض أيضًا، لكن لكل بنك معاييره الخاصة بهم. ويساعدك فريق الاستشارات التمويلية لدينا على المقارنة بين العروض.

الخطوة 3: التعاقد مع وسيط مرخص

تعامل مع وسيط مرخص في أبوظبي. وتصدر عقود الوساطة رقميًا عبر خدمة مضمون التابعة لمركز أبوظبي العقاري، وتُحدَّد العمولة في هذا العقد ضمن الحدود التي تقررها أنظمة الوساطة في أبوظبي. اطلب العقد قبل بدء المعاينات. ويمكنك الاطلاع على طريقة عملنا في بيع وشراء العقارات السكنية.

الخطوة 4: المعاينة وفحص المستندات

إلى جانب الحالة والتصميم والإطلالة، افحص المستندات:

• صك الملكية والمالك. تأكد من أن البائع هو المالك المسجل أو يحمل وكالة سارية.
• الرهن. إذا كانت الوحدة مرهونة، فعلى البائع سداد القرض وفك الرهن قبل نقل الملكية.
• رسوم الخدمات. في المباني ذات الملكية المشتركة يجب أن يعتمد مركز أبوظبي العقاري ميزانية رسوم الخدمات. اطلب ما يثبت سداد رسوم الوحدة حتى تاريخه.
• الإيجار. إذا كان العقار مؤجرًا، فعقد الإيجار مسجل في نظام توثيق. اقرأ العقد، ودليل توثيق، قبل شراء وحدة مؤجرة.

الخطوة 5: الاتفاق وتوقيع مذكرة التفاهم

يوقّع الطرفان عادة مذكرة تفاهم تحدد السعر والعربون والجدول الزمني ومن يتحمل كل رسم. وينبغي أن تنص المذكرة أيضًا على الجهة التي تحتفظ بالعربون، وعلى مصيره إذا انسحب أحد الطرفين أو رُفض طلب التمويل.

الخطوة 6: استكمال البائع للمستندات

لن تقبل داري تسجيل البيع إلا إذا توفرت لدى البائع:

• شهادة تقييم عقاري حديثة؛
• صك ملكية صادر حديثًا (وتحدد داري المدة المقبولة لكليهما)؛
• خطاب من المطوّر يحدد تصنيف المنطقة؛
• شهادة عدم ممانعة من المطوّر تؤكد عدم وجود مستحقات؛
• ملكية خالية من الرهن والإيجار طويل الأمد والأوامر القضائية.

كما تضع الأنظمة العقارية في أبوظبي حدًا للرسوم الإدارية التي يجوز للمطوّر تقاضيها على إصدار هذه المستندات.

الخطوة 7: تقييم البنك والعرض النهائي

إن كنت تشتري نقدًا فتجاوز هذه الخطوة. أما إن كنت تقترض، فسيكلّف البنك مقيّمه ثم يُصدر عرض التمويل النهائي. والبنوك تُقرض على أساس تقييمها لا على أساس السعر المتفق عليه، فإن جاء التقييم أقل تحمّلت الفرق نقدًا. ضع هذا الاحتمال في حسابك عند صياغة مذكرة التفاهم.

الخطوة 8: نقل الملكية عبر داري واستلام الصك

يبدأ البائع معاملة بيع العقار على منصة داري التي تحسب الرسوم، ثم يوافق المشتري وتُسدَّد الرسوم وتعتمد الجهة المختصة نقل الملكية.

وإن كان هناك تمويل، يسجّل البنك الرهن على داري عبر خدمة تسجيل رهن الوحدة، ولها رسم تسجيل خاص بها.

بعد الاعتماد، يصدر صك الملكية إلكترونيًا باسمك ويمكن تنزيله من قسم الشهادات في داري. ويستطيع غير المقيم تسجيل وكالة عبر المنصة، فلا يلزم حضورك إلى أبوظبي يوم نقل الملكية.

الخطوة 9: ما بعد نقل الملكية

سجّل الكهرباء والمياه باسمك، وافتح حساب رسوم الخدمات، واستلم المفاتيح وبطاقات الدخول. وإن أجّرت العقار فيجب تسجيل العقد في نظام توثيق، وقد جمّد مركز أبوظبي العقاري زيادة الإيجارات حتى إشعار آخر، وهو أمر يهمك إن كنت تشتري بغرض التأجير، ويشرح دليل توثيق آلية التجديد. أما التأجير قصير الأمد لبيوت العطلات فيتطلب ترخيصًا من دائرة الثقافة والسياحة. ويمكن لفريق التأجير لدينا إدارة ذلك عنك.

ما هي منصة داري ولماذا تهم المشتري؟

داري هي المنصة الرقمية الرسمية للقطاع العقاري في أبوظبي، وتعمل تحت مظلة دائرة البلديات والنقل ومركز أبوظبي العقاري. وعليها يجري الجانب القانوني من الشراء:

• تسجيل عمليات إعادة البيع والمبيعات على الخارطة؛
• تسجيل الرهون، ويتولاه البنك نيابةً عنك؛
• إصدار صكوك الملكية وشهادات التقييم والمخططات وشهادات الملكية؛
• إضافة الوكالات، وهو أمر مفيد إن كنت تشتري من الخارج.

وتنشر داري كذلك لوحة مؤشرات للسوق مبنية على بيانات المعاملات الرسمية. وهي مع تقارير السوق الصادرة عن مركز أبوظبي العقاري ومؤشره الرسمي للإيجارات أوثق وسيلة عامة لاختبار السعر المطلوب أو قيمة الإيجار قبل تقديم عرضك.

ما تكلفة شراء عقار في أبوظبي؟

هذه هي التكاليف المتوقعة إضافة إلى سعر العقار الجاهز. وتعرض داري رسومها قبل السداد، وينبغي أن يقدّم لك الوسيط والبنك أرقامهما كتابيًا.

البند	من يدفع	كيف يُحدَّد
رسوم تسجيل البيع	البائع والمشتري مناصفة	تحسبها داري على قيمة البيع، ويقسمها القانون مناصفة ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك
عمولة الوساطة	حسب عقد الوساطة	يُتفق عليها في عقد الوساطة ضمن حدود أنظمة الوساطة في أبوظبي
تسجيل الرهن	المشتري عند التمويل	رسم على داري، ويسجّله البنك
التقييم والشهادات	البائع، ضمن إجراءات عرض البيع على داري	رسوم الدائرة مضافًا إليها رسوم خدمات داري
الرسوم الإدارية للمطوّر	حسب الاتفاق بين الطرفين	محدودة بموجب الأنظمة
رسوم البنك	المشتري عند التمويل	يحددها كل بنك، فاطلب الجدول الكامل مع عرض التمويل

أما في الشراء على الخارطة، فيسجّل المطوّر البيع في السجل العقاري المبدئي وتحسب داري رسوم التسجيل على سعر البيع (داري). وإن أردت الأرقام الحالية لعقار بعينه، فاطلب من مستشارك عرضها قبل توقيع مذكرة التفاهم.

كيف يتم الشراء على الخارطة في أبوظبي؟

الشراء على الخارطة يعني الشراء من المطوّر قبل اكتمال البناء، ويمثل حصة كبيرة من مبيعات أبوظبي. وأبرز الفروق عن إعادة البيع:

• السجل المبدئي. يسجّل المطوّر البيع على منصة داري في السجل العقاري المبدئي، ولا يكون البيع نافذًا تجاه أحد قبل تسجيله فيه.
• حماية حساب الضمان. بموجب القانون المنظم للقطاع العقاري في أبوظبي يجب أن يكون لكل مشروع حساب ضمان مستقل تُودَع فيه دفعاتك، ولا يحق للمطوّر السحب منه إلا بحسب تقدّم البناء، أو مقابل ضمان بنكي حيث تجيز الأنظمة الصرف المبكر.
• خطط السداد. تدفع على أقساط مرتبطة افتراضيًا بتقدّم البناء، وفق جدول ينص عليه عقد البيع.
• حقوق المشتري. إذا تأخر التسليم تأخرًا كبيرًا دون قوة قاهرة، يجوز للجهة المختصة فرض غرامة تأخير لصالح المشتري، وإذا اختلفت المساحة النهائية اختلافًا جوهريًا عن العقد يحق لك فسخ العقد أو تعديل السعر.
• الإنجاز. بعد السداد الكامل والتسليم تُنقل الوحدة إلى السجل العقاري وتستلم صك الملكية.

البند	عقار جاهز	عقار على الخارطة
السجل	السجل العقاري على داري	السجل العقاري المبدئي ثم السجل العقاري
من يبدأ المعاملة على داري	البائع	المطوّر
التمويل	ضمن حدود المصرف المركزي، ويؤكده البنك	يضع المصرف المركزي حدًا أقل للتمويل
السداد	كامل السعر عند نقل الملكية	أقساط وفق خطة سداد
حماية الأموال	السداد ونقل الملكية في آن واحد	حساب ضمان المشروع
دخل الإيجار	من يوم إتمام الشراء	من التسليم

ويتولى فريق المشاريع على الخارطة لدينا العناية الواجبة بالمطوّر والمشروع، من سجل المطوّر إلى تفاصيل حساب الضمان.

ما المستندات المطلوبة لشراء عقار في أبوظبي؟

جواز سفر ساري، وبطاقة الهوية الإماراتية إن كنت مقيمًا (لا يحتاجها المشتري من الخارج)، وإثبات القدرة المالية أو عرض التمويل، ووكالة إن كان هناك من سينوب عنك. وتحتاج الشركات أيضًا إلى مستنداتها التأسيسية وما يثبت صلاحية التوقيع.

هل يمنح شراء عقار في أبوظبي الإقامة؟

قد يمنحها. يذكر مكتب أبوظبي للمقيمين إقامة ذهبية طويلة الأمد للمستثمرين العقاريين الذين تبلغ قيمة عقاراتهم الحد الأدنى المطلوب، ويمكن للمستثمر كفالة أسرته. ويجوز جمع أكثر من عقار، وهناك شروط خاصة بالعقار المرهون والعقار على الخارطة. تحقق من الشروط الحالية لدى المكتب قبل الشراء بهدف الإقامة.

قائمة التحقق قبل الشراء

أبقِ هذه القائمة في متناول يدك قبل توقيع أي مستند:

• هل العقار في منطقة استثمارية أو ضمن سوق أبوظبي العالمي، وهل أكد المطوّر ذلك كتابيًا؟
• هل اطلعت على صك ملكية حديث وشهادة تقييم حديثة من البائع؟
• هل على العقار رهن قائم، ومتى وكيف سيُفك؟
• هل أصدر المطوّر شهادة عدم الممانعة أو وافق على إصدارها؟
• هل رسوم الخدمات مسددة، ومبنية على ميزانية معتمدة من مركز أبوظبي العقاري؟
• هل الوسيط مرخص، وهل صدر عقد الوساطة عبر مضمون؟
• هل تنص مذكرة التفاهم على الجهة التي تحتفظ بالعربون وعلى ما يحدث إذا رُفض التمويل؟
• في الشراء على الخارطة، هل البيع مسجل على داري وهل تدفع في حساب ضمان المشروع؟
• إن كانت الوحدة مؤجرة، ماذا ينص عقد توثيق بشأن قيمة الإيجار وتاريخ الانتهاء؟
• هل يدعم تقييم البنك السعر الذي اتفقت عليه؟

وبالنسبة للمستثمر، تمتد الأسئلة إلى الطلب الإيجاري ومستوى رسوم الخدمات وسهولة إعادة البيع وموقع العقار من محفظته. ومن هنا تبدأ خدمة الاستشارات الاستثمارية لدينا. وإن كنت تشتري لغرض تجاري، فاطّلع على العقارات التجارية.

كيف تساعدك إكسبورا

نرافق المشترين في تحديد أين يبحثون، وما الذي يفحصونه، وكيف يهيكلون عملية الشراء، من القائمة الأولى حتى صك الملكية. وإن أردت رأيًا ثانيًا في عقار أو خطة، تواصل معنا. القرار يبقى قرارك، ودورنا أن يكون قرارًا مدروسًا.